임장정보 정리하는 법

임장(臨場)은 '현장에 임한다'라는 뜻으로 부동산을 살 때 탐색을 하거나 탐방을 하는 것을 말합니다. 이 글에서는 임장 전의 분석, 임장, 임장 후 정리에 이르는 내용을 정리하는 방법을 기술해두려고 합니다.

 

많은 글들이 존재하지만, 주로 '월급쟁이부동산' 카페의 글들 [1]을 참고하여 제 생각대로 정리해보았습니다.

 

임장은 정의에서 알 수 있듯이 최종 목적은 구매를 할지, 안 할지 판단하는 데에 있습니다. 그러한 판단은 투자의 관점에서 본다면 실제 가치보다 저렴한지 여부에 의해 결정 되는데요. 그렇기에 처음부터 끝까지 대상 지역이 '저평가인가 아닌가'를 판단하는 데에 그 정보의 목적이 존재합니다. 이 글에서는 주로 구매대상을 '아파트'로 한정하고 작성하였습니다.

 

• 임장 대상의 선정
• 임장 사전 분석
• 임장 체크리스트
• 구매 의사결정 방법론

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임장 대상의 선정

보통 임장 대상 지역은 범위를 설정하는 부분에 초점을 맞춥니다. 어떠한 지역이든 될 수 있지만, 주로 구단위, 시단위 또는 동단위로 많이 진행하는데요. 사전 분석의 경우 구, 시단위로 조금 넓게 진행하고 실제 임장은 동단위로 쪼개어서 진행할 수도 있습니다.

 

임장 사전 분석

임장 사전 분석은 임장 대상 지역에 관한 전반적인 정보를 조사하는 단계입니다. 

 

크게 지역분석, 입지분석, 지역계획분석, 시세분석으로 이뤄져 있습니다.

 

지역분석

임장 대상의 물리적인 측면에 대한 분석입니다. 그 항목은 아래와 같습니다.

 

위치, 지형, 행정구역, 택지, 주요시설, 인구 및 세대 (수, 증감, 평균연령, 평균연령 증감, 세대 당 인구 수 등), 인구이동, 소득수준 등이 해당됩니다.

 

• 네이버 지도 (https://m.map.naver.com/): 위치, 지형, 주요시설
• 지역별 통계: 행정구역, 인구 및 세대 수, 연령, 증감 및 변화
  • 서울통계서비스 (https://data.seoul.go.kr/dataService/boardList.do)
  • 성남통계서비스 (https://www.seongnam.go.kr/stat)
• 서울연구데이터 (https://data.si.re.kr/): 인구 변화, 인구이동
• 한국고용정보원 (https://www.keis.or.kr/main/index.do): 지역별 종사자 수, 소득수준 등

 

입지분석

직장(지역 GDP, 대기업 수, 500인 이상 기업 수, 종사자 수, 소득비교 등), 교통 (지하철역, 고속도로, 버스, 트램 등), 학군(초중고 학교 수, 학업 성취도 특정값 이상 학교 수), 환경(공원 수, 스타벅스 수 등), 공급(주변지역 아파트 공급량, 타지역 교통 연결 계획 등)

 

 

• 교통
  • 미래철도DB (http://www.frdb.wo.to/):
• 학군
  • 학교알리미 (https://www.schoolinfo.go.kr/Main.do):
•  공급
  • 국도교통부
  • 부동산114 (https://www.r114.com/):
  • 전월세지원센터 (https://m.map.naver.com/):

 

지역계획분석

지역 계획에 대한 분석으로 교통, 주요시설, 학군, 직장 등에 영향을 미치는 개발계획을 살펴보는 부분입니다.

 

시세분석

대상 지역 (또는 세부지역)별로 아파트의 매매가, 전세가 (최대, 최소), 매매전세가 비율, 평당가, 세대수, 준공년도, 기록일시 및 참조 등을 보기 쉽게 기록하는 단계입니다.

 

'김지렁이'님의 임장보고서 일부 - Image from [2]

 

 

 

Reference

[1] https://cafe.naver.com/wecando7/190123

[2] https://cafe.naver.com/wecando7/2505089

[3] KB 경영연구소, 데이터를 알아야 주택시장이 보인다: https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000170