앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다

이번 글에서는 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'을 요약해서 전달 드리겠습니다.

 

내용 중에서 '서울 및 경기권'과 관련된 내용을 중심으로 아래와 같은 내용을 다룹니다:

 

• 현 부동산 시장의 주요 흐름
• 수요, 공급, 유동성으로 본 현재의 집값
• 수요, 공급으로 본 미래의 집값 예측

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현 부동산 시장의 주요 흐름

이번 장에서는 한국 부동산 시장의 주요 흐름을 살펴보겠습니다. 

 

주요 항목들은 모두 양극화 심화와 핵심지(서울) 집중을 암시하고 있는데요. 관련해 지방소멸, 서울 공급 부족, 3기 신도시, 최근 주요 대책들, 서울과 기타 광역시 비교를 알아보도록 하겠습니다.

 

지방소멸

아래 일본의 사례를 보면, 하락장에서는 핵심지(도쿄)와 비핵심지(그 외) 모두 유사한 하락세를 보이나 상승세에서는 중심지가 우세하게 회복세를 보이는 것을 알 수 있습니다.

 

Image from [2]

특히 인구감소 시점(2005년 이후, 이미지에는 미포함)에는 더욱 극명하게 핵심지-비핵심지 간의 격차가 발생하였다고 하는데요.

 

도시화는 경제가 고도화되면서 세계 모든 곳에서 진행되고 있는 추세이고 더더욱 가속화되고 있습니다. 또한, 인구감소가 겹치면서 '핵심지만 살아남는다'는 부분은 더욱 강화되고 있습니다.

 

한국도 비수도권 상대 인구비중은 꾸준히 줄어들었고, 특히 젊은층의 경우에 그 상대 인구비중 하락세가 가파릅니다.

Image from [3]

이는 2020년이 수도권 인구가 비수도권 인구를 추월한 시점이자, 직업, 교육, 주택과 관련된 사유로 경제활동이 왕성한 연령대가 수도권에 유입하고 40대 이상이 가족, 자연환경 등의 이유로 유출된다는 통계청 보고서와도 상통합니다.

Image from [4]

 

Image from [4]

 

서울 공급 부족

서울 아파트의 미래 공급 규모는 2 ~ 3년전의 인허가 물량을 통해 확인할 수 있습니다. 인허가 ~ 실제 입주까지는 4 ~ 5년 정도 걸리게 되는데요. 국토교통부의 통계를 기반으로 지난 15년간의 서울 아파트 인허가 실적을 살펴보면 아래와 같습니다:

 

Image from Author based on [5]

2017년 많은 인허가 물량은 2022년 입주 예정이었으나 일정으로 인해 2023 ~ 2024년 입주가 예상되고 있습니다. 그렇기에 2017년의 큰 규모의 인허가로 인해 완공된 아파트의 입주 이후에는 2018, 2019년도에서 볼 수 있듯이 꾸준한 인허가 하락세로 인해 공급규모 축소가 예상됩니다. 또한 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제도, 도시 및 주거환경 정비법 시행령으로 인한 재개발 제한 모두가 재건축 및 재개발 사업 진행을 어렵게 만든다는 점 역시 이후의 공급을 어렵게 만들 것으로 보입니다. 

 

그렇기에 서울 아파트 공급은 2023 ~ 2024년 이후에 꾸준하게 줄어들 것으로 보입니다.

 

3기 신도시

3기 신도시는 모두 경기도에 위치합니다. 경기도는 꾸준하게 서울의 몇 배의 아파트를 공급해주고 있습니다. 2015년 정점이후 인허가는 줄어들다가 2017년부터 꾸준히 상승해오고 있는데요. 이는 서울의 공급부족의 대안이 될 수 있겠습니다. 책 본문에서는 대안은 될 수 있으나, 경기도의 물량은 경기 부동산의 제약으로 작용할뿐 서울의 상대적 우위를 부각시킬 것이라고 말하는데요. 3기 신도시가 과천을 제외하고는, 대부분 서울에서 거리가 있기에 그러할 수도 있겠습니다.

 

개인적으로는 GTX와 같은 교통 발달과 함께 경기도의 풍부한 공급이 서울 아파트의 대안이 될 수 있지 않을까하고도 생각하게 되는 것 같습니다.

Image from Author based on [5]

 

최근 주요 대책들

먼저 2017년 8월 2일의 8.2 대책은 (1) 2018년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과, (2) 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 추가, (3) 재건축, 재개발 조합원 지위 양도 조건 강화를 주요 골자로 하는데요. 매물은 주로 다주택자로부터 나오는데 (1) 양도세 중과로 인해 매물이 줄어들 수 밖에 없게 되었습니다. 그러한 부분을 우회할 수 있는 길로 만들어준 '주택임대사업자' 등록 제도는 양도세, 재산세, 종부세 등 각종 세금 감면 혜택을 주며 길게는 8년까지 매물을 잠기게 만들었기에 더욱 매물을 감소시키게 되었습니다. 또한, (2)의 2년 거주 요건 추가, (3) 조합원 관련 대책 역시도 매물 감소를 촉진하는 대책이었습니다. 

 

2020년 6월 17일, 7월 10일의 6.17, 7.10 대책의 영향으로는 크게 (1) 풍선효과차단, (2) 법인 규제 강화, (3) 세금 규제 강화가 있습니다. 

 

6.17의 가장 큰 특징은 대부분의 수도권을 규제 지역으로 넣어 대부분의 투자 대상이 동일선상에 있도록 하였다는 점입니다. 과도한 유동성은 규제로 서울과 기타 지역에 흘러들어오지 못했지만, 모두 규제 지역에 넣게되면서 규제가 무의미하게 만들었습니다. 

 

6.17, 7.10 대책 모두 법인 주택 거래에 있어 종부세, 양도세를 대폭 인상하였습니다. 아파트의 법인 매수 비중이 가장 낮은 지역이 서울인데요. 그렇기에 법인이 대규모 매물을 내놓으며 발생하는 하락에서 가장 적은 피해를 입은 지역이 바로 서울이었습니다. 

 

7.10 대책에서는 다주택자에 대한 종부세, 취득세를 대폭 인상하였는데요. 이러한 피해에 맞추어 다주택자들은 상속을 하거나, 서울보다는 지방 아파트를 처분하면서 '똘똘한 한 채', 즉 핵심지의 위상을 다시 한 번 강하게 만들었습니다.

 

서울과 비서울 비교

서울과 비서울은 2002년 이후 거리를 벌렸다가 다시 좁히는 형태로 매매가격지수가 변화해왔습니다. 물론 일본의 사례처럼 그 간극이 다시는 좁혀지지 않을 수도 있기에(책에서는 다시 좁혀질 것이다라고 말하고 있습니다), 아래에서 GRDP, 공급(아파트 착공), 수요(자산가 비중)을 살펴볼 수 있겠습니다. 

Image from [6]

Image from [6]

GRDP 

지역별 총생산은 서울, 경기권을 중심으로 꾸준히 성장해왔습니다. 본문에서는 비견 서울권 외의 지역의 총생산이 작아보이나 그 성장율은 유사하게 유지된다는 점에서 경제규모는 아직 충분히 견인해주고 있다고 말하고 있습니다.

Image from [8]

 

공급

전국 아파트 공급에서 경기도의 비중은 증가한 반면에, 비서울권의 공급은 큰 변화가 없었습니다. 그렇기에 공급에 있어서도 비서울권의 하락에 영향을 주는 요소는 미미하다라고 할 수 있습니다.

 

Image from [9]

수요

본문에서는 10억 이상의 자산가의 증감비율이 서울권, 비서울권이 큰 차이가 없는 지역이 있다는 점에 집중하고 있습니다. KB 한국 부자보고서에서도 부산의 경우 그러한 부자 증감율이 서울권과 비슷한 양상을 보이고 있습니다.

 

Image from [10]

 

수요, 공급, 유동성으로 본 현재의 집값

본문 상에서는 최고점은 아니라고 보며, 2024년까지는 상승할 것으로 예측하고 있습니다.

 

• 가격 - 낮지 않은 전세매매가격지수, 낮은 주택구입부담지수

서울 아파트 매매가 대비 전세가 중위가격 - Image from [13]

서울 아파트 매매가 대비 전세가 평균가격 - Image from [13]

본문에서 매매가가 많이 뛰어 2015 ~ 2018년 대비 매우 낮은 매매가 대비 전세가 가격지수를 보이나 조금씩 다시 오르는 모습을 보여주고 있기에 상승의 여지는 있다고 보고 있습니다. 

 

본문에서는 주택구입부담지수도 아직 최고치를 넘지는 않아서 여력이 있다고 판단하고 있습니다 (개인적으로는 어느 정도 한계점이 이른 것은 아닌가라고 생각됩니다, 특히 아래의 서울 주택구입부담지수를 봤을 때):

전국 평균 주택구입부담지수 - Image from [14]

지역별 주택구입부담지수 - Image from [14]

 

• 수요 - 높은 10 ~ 11년차 부부 수

먼저 연도별 혼인발생 수를 보면 아래와 같습니다 [15]:

서울, 경기도 연도별 혼인 발생 건수 - Image from [15]

이혼이 발생하며, 각 연도별 결혼기간별 가구수 통계가 존재하지 않아 정확한 '연도별, 결혼기간별 가구수'를 구하기는 어려우나 연도별 이혼율이 비슷하다고 할 때 혼인이 발생많이한 연도를 통해 각 연도별 결혼기간별 가구수는 추정할 수 있습니다. 

 

꾸준한 하락세를 보이다가, 2005 ~ 2012 정도가 반등시기고 이후 다시 엄청나게 하락하는 것을 볼 수 있습니다. 기존 많은 자료에서 집값이 결혼 10년차 가구수와 연관이 깊다고 말하고 있는데요. 추정으로는 수요와 가장 크게 연관된 대상이기 때문이라고 합니다. 

 

이점을 고려할 때, 2005 ~ 2012의 혼인이 결혼 10년차가되는 2015 ~ 2022년이 꾸준한 수요가 있을 것으로 보이고 그 이후 급격하게 하락할 것으로 보입니다. 

 

• 공급 - 입주물량급감

공급은 인허가, 착공, 준공, 입주물량 모든 부분에서 꾸준하게 줄어들고 있습니다. 앞서 언급한 임대사업자 관련 법안, 재건축 관련 규제도 공급과 연관이 깊은데요. 이후 미래 짒값에서 살펴볼 예정인 시기 전에는 이러한 공급 부족이 유지될 것으로 보고 있습니다.

 

• 유동성 - 높아지는 M1/M2 비율 추이

유동성도 일부 집값에 영향을 주는 요소인데요. 아래와 같은 그래프를 통해 어느 정도의 상관관계는 있는 것으로 생각할 수 있습니다:

Image from [16]

현재의 통화량 통계를 살펴보면 아래와 같습니다:

 

(통화량 개념 from [17])

■ 통화량 개념

  ° 본원통화:  화폐발행액 + 금융기관의 對한은 원화예치금

  ° M1(협의통화)

    -   현금통화 + 요구불예금.수시입출식 저축성예금  - 동 금융상품의 예금취급기관 간 상호거래분

  ° M2(광의통화)

     -   M1 + 기간물 정기예금,적금 및 부금 + 시장형금융상품(CD,RP,표지어음) + 실적 배당형금융상품(금전신탁,수익증권 등) + 금융채 + 기타(투신증권저축, 종금사 발행어음) - 동 금융상품 중 장기(만기 2년이상) 상품 - 동 금융상품의 예금취급기관 간 상호거래분

  ° Lf(금융기관 유동성)

     -   M2 + M2 중 만기2년이상 예적금 및 금융채 + 한국증권금융(주)의 예수금 + 생보사(우체국보험 포함)보험 계약준비금 + 농협 국민생명공제의 예수금 등 - 동 금융상품의 Lf 편제대상기관 간 상호거래분

 

■ 통화량 의의 및 활용도

  ° 통화량은 유동성을 측정하는 척도이며, 경제정책을 달성하기 위한 중간목표나 정보변수 등으로 활용

Image from [17]

꾸준한 증가율과 누적 평잔을 볼 때, 가격과 양의 상관성을 보이는 시장의 유동성은 아직 충분하며 상승세라고 판단됩니다. 

 

수요, 공급으로 본 미래의 집값 예측

 

예상하락시기 (23년 ~ 28년)

• 2021~: 급격하게 상승하고 있는 PIR
• 2023 ~ 2024: 입주물량 쓰나미
• 2024~: 실수요층 급감
• 2024~: GTX 개통
• 2026~: 풀려나오는 임대사업자 물량
• 2026~: 3기 신도시 입주 개시

 

급격하게 상승하고 있는 PIR

Image from [18]

소득 대비 가격 지수 (Price to Income Ratio)는 지난 20여년을 보았을 때, 전고점에 도달하고 있고 빠르게 상승하고 있습니다. 

 

입주물량 쓰나미

Image from Author based on [5], [11], [12]

앞에서 아파트의 가격은 크게 3가지 공급, 수요, 유동성과 연관이 있다고 말씀드렸습니다. 그렇기에 대규모 공급은 수요와 유동성이 일정하다고 할 때, 아파트 가격의 하락 요인이라고 할 수 있는데요. 본문에서는 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해 급하게 진행한 17년의 많은 인허가 물량이 아직 시장에 풀리지 않았다고 보고 있습니다. 보통 21 ~ 22년 풀려야할 17년의 인허가 물량이 지연으로 23 ~ 24년에 시장에 풀리며 평균보다 많은 공급을 예상하고 있습니다. 

 

실수요층 급감

앞서 혼인 발생 건수에서 살펴보았듯이, 혼인 발생 건수는 2015년 이후 급격하게 줄어들고 있습니다. 이말은 2025년부터 결혼 10년차 부부 수가 급격하게 줄어든다는 의미인데요. 그만큼 실수요자가 감소함을 뜻합니다. 

 

GTX 개통

GTX는 먼 지역으로부터의 서울 접근성을 높입니다. 그렇기에 서울 주거의 대안이 될 수 있는 지역을 제공해주게 되는데요. 이 점에서 서울의 하락세를 가세하게 될 것으로 보입니다.

Image from [19]

풀려나오는 임대사업자 물량

현재 임대사업자 세제 혜택이 업치락 뒷치락을 하며 8년 동안 묶여야 하는 아파트가 그대로 임대 물량으로 존속하기는 어려워 보이나, 18 ~ 20년도의 급격한 임대사업자 등록 물건은 26년부터 매물로 점점 한꺼번에 쏟아져 나올 것으로 보입니다.

 

3기 신도시 입주 개시

3기 신도시는 26년부터 본격적으로 입주합니다. 

Image from [20]

이는 서울의 2안이 될 수 있는 지역에 많은 양의 물량을 제공할 것으로 보입니다. 

 

예상반등시기 (28년 ~)

• 2026~: 서울 공급 절벽과 피할 수 없는 재건축 요구
• 2028~: 1기 신도시 멸실화

서울 공급 절벽과 피할 수 없는 재건축 요구

서울의 공급 하락세는 지속될 것이며 노후화로 인해 재건축 요구는 더욱 거세질 것입니다. 이는 신축이고 깨끗한 아파트를 더욱 희소자원으로 만들 것입니다.

 

1기 신도시 멸실화

수많은 1기 신도시 아파트 역시 30년이 다 되어가고 있습니다. 재개발, 리모델링 등으로 멸실화가 진행되며 전세 대란을 불러올 수 있을 것으로 보입니다. 

 

 

Reference

[1] 부동산 통계 정보 해외사이트: https://r-one.co.kr/rone/resis/common/sub/sub.do?pageVal=page_5_2 

[2] Fudoken Housing Price Index: https://www.reinet.or.jp/?page_id=14347 

[3] https://www.khan.co.kr/national/national-general/article/201906170600055

[4] http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/1/index.board?bmode=read&aSeq=383417 

[5] 국토교통부 주택인허가 실적: http://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=31&hFormId=664&hSelectId=664&hPoint=00&hAppr=1&hDivEng=&oFileName=&rFileName=&midpath=&month_yn=N&sFormId=664&sStart=2020&sEnd=2020&sStyleNum=1&EXPORT= 

[6] https://m.blog.naver.com/jicheontong/221304219941

[7] KB 연구보고서: https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportList.do

[8] https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?menuId=M_01_01&vwcd=MT_ZTITLE&parmTabId=M_01_01&outLink=Y&parentId=Q.1;Q_7.2;#content-group 

[9] https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=26753748&memberNo=38946978

[10] KB 한국 부자보고서: https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000114 

[11] 주택 매매가격지수: https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?menuId=M_01_01&vwcd=MT_ZTITLE&parmTabId=M_01_01&outLink=Y&parentId=I1.1;I1_7.2;#content-group 

[12] 서울 아파트 입주물량: https://asil.kr/asil/sub/movein.jsp

[13] https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do

[14] https://www.hf.go.kr/research/portal/theme/indexStatPage.do

[15] https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?menuId=M_01_01&vwcd=MT_ZTITLE&parmTabId=M_01_01&outLink=Y&parentId=A.1;A_3.2;#content-group

[16] http://yellow.kr/blog/?p=4335

[17] https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1072

[18] https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/04/426106/

[19] https://www.etoday.co.kr/news/view/1999085

[20] https://news.joins.com/article/23771602

[21] https://www.youtube.com/watch?v=Ri1aDA82dv4